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二手房市场降温,中介争食租房“蛋糕”

2019-09-19 23:55 作者:vn 来源:网络整理 次阅读

二手房市场降温,中介争食租房“蛋糕”

  7月2日,长沙新环境营盘路门店,一市民正在查看房源信息。 记者 卜岚 摄

  “房子挂牌半年,一个电话都没接到。”7月2日,长沙市民朱先生说,他准备将湘江世纪城200多㎡的房子转售出去,带装修均价2万元/㎡,“但朋友都说行情不好,让我再降3000元/㎡。”

  一路降温,长沙二手房市场似乎进入“冷淡期”。长沙市不动产登记中心的数据显示,自去年6.25调控政策实施以来的一年内,长沙二手房成交量为25047套,同比下降33.9%。贝壳研究院数据显示,今年6月,长沙二手房交易均价同比跌幅达13.1%。

  “上半年受限购令影响,二手房成交量明显下降,但新增客源及带看量并未急剧减少,这意味着下半年购房需求仍在,有一定的上行动力。不过,市场趋稳仍旧是大趋势。”业内人士如是分析。 

  【市场】 二手房成交量下降,价格回落

  4年的转售期,让长沙二手房交易变成了长线作战。

  一组长沙市不动产登记中心的数据显示:长沙二手房市场在近一年(2018.6.25-2019.6.25)交易了25047套,而在上一年同期(2017.6.25-2018.6.25),长沙二手房成交量为37890套,同比下降33.9%。

  此外,据长沙贝壳研究院数据,今年5月,长沙二手房(内五区和长沙县)成交量仅为3232套。

  “去年5月,存放业主卖房钥匙的柜子已经空了,而今光我就剩4把。”7月2日,在开福区蔡锷北路的新环境荷花池门店,房产经纪人胡先生看着墙上的钥匙略显惆怅,“与去年相比,今年长沙二手房成交价跌了1000-1200元/㎡,成交量也下降不少。”

  长沙市二手房市场交易量为何出现下滑?湖南新环境房地产经纪连锁有限公司副总经理明宾认为,一方面是政策依旧高压,需求尤其是改善型需求释放难度大,转售周期也由3年变为4年,具有购房资格的群体逐渐减少;另一方面则是由于新房的分流,新房与二手房价格倒挂,新房开盘价格明显低于同区域二手房挂牌价格,更多购房者转向了新房市场。

  【变化】 买方话语权增强,议价空间上升至5%-10%

  55615套,这是诸葛找房网显示的长沙最新二手房挂牌房源量。而据中原湖南战略研究中心的研判,2019年全年,长沙整体购房需求预估量为7.3万人。

  另据贝壳研究院数据,今年1-3月,长沙内五区及长沙县新房和二手房成交量分别为:7739套、1857套;3461套,610套;10777套、2098套。从成交上看,新房成交量大概是二手房的4-5倍。

  “如果新房和二手房需求按5∶1计算,长沙二手房需求量在1.2万人左右。”一位资深房地产中介人士指出,“入口端存量在增加,出口端则是缓慢成交,后续长沙二手房市场或将面临‘库存’问题。”

  渐长的存量和低位成交,拉大了议价空间。“比如盛世荷园小区附近卖价在160万左右的房子,实际成交价可能在152万左右。”7月1日,在位于开福区东风路的我爱我家四季花城门店内,房产经纪人彭先生告诉记者,“去年的议价空间可能还有往上加的,今年越来越少。”

  “今年,长沙二手房市场议价空间在5%-10%左右,比去年增加了5%。”贝壳长沙站市场中心总监都业申认为,平均2个月的销售周期,以及拥有“房票”的购房人群减少、可选择的房源增多,这些因素都导致议价空间的增加。

  【应对】 中介业务调整,更多向租赁和新房市场转移

  在市场降温之下,不少中介公司开始重新布局业务。

  市民周女士打算卖掉自己在开福区伍家岭的一套四室一厅的房子,但是挂牌三个多月鲜有人问津,有客户还打算还价10多万元才买,于是她选择转售为租,“低价卖了不划算,还不如一个月租3000元,等市场好了再做打算。”

  “购房者考虑的周期远远高于以前,我们门店早已转换思路,门店业务转向‘转售为租’‘以租代买’。目前,我们门店新房与二手房的成交量比例接近1∶1。”长沙营盘路附近某中介门店的店长兰先生说。

  明宾表示,如今,二手房市场重心已经发生了转移,以前的整体业务类型为:二手房成交占50%,租房占30%,新房占20%,“随着二手房成交周期拉长,想在行业中存活下来,势必会缩小二手房成交量规模,新房业务占比可能会增至40%,甚至部分小公司可能会达到60%。同时,租赁市场也在扩大,现在占比可能放大到40%。”

  分析

  年前二手房市场“稳”将成常态

  相比任何的统计数据和宣传噱头,二手房市场是楼市温度最真实的体现。

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